validation zone
Immobilier

Comment valider une zone d’investissement ?

Cet article va vous donner des pistes pour valider une zone, un quartier, une ville dans laquelle vous êtes intéressés pour investir.

Il est complémentaire à l’article qui est .

Cet article vous donne des pistes pour créer une check-list pour trouver un bien rentable gagnant !

Vous avez trouvés le mode de location, le type de bien que vous recherchez. Vous avez une première idée de la demande voire vous avez déjà visité quelques biens, alors vous êtes prêts à valider la zone d’investissement.

L’objectif est d’instaurer une routine de recherche pour vous faire une idée du potentiel d’un endroit sur le long terme.

1) Obtenir des informations sur la ville

Le site de la mairie et l’Insee sont de bons endroits pour voir l’évolution de la ville comme sa démographie, le profil des habitants et leurs proportions….

Les infos à voir sur la population sont :

  • Évolution de la population : Si la population a diminué, regardez le problème qui a résulté aux départs des habitants
  • Différence entre centre-ville et banlieue : Pareil, dans cet exemple, vous allez définir plus précisement l’emplacement idéal.
  • Les quartiers huppés ou ceux qui proposent des activités : Vous pouvez aussi avec l’aide de la mairie, voir ceux en transformation donc en devenir.
  • A l’inverse, éviter ceux à mauvaise réputation ou à bannir : Cette info vous sera donné par les habitants. Utilisez, par exemple, les commerçants, les agents immobiliers lors des visites.

Cette première partie est de cibler une zone de la ville dans laquelle vous allez chercher votre bien.

2) Axes de communication

Je vous ai déjà abordé ce sujet mais il est bien de répéter pour apprendre et surtout en faire une routine de recherche.

Il faut voir les différentes voies de communication de la ville. C’est à dire gare, autoroute, aéroport, voies de circulation pour parcourir la ville (voiture, vélo, etc…).

Pourquoi vous allez me dire ?

Je vous donne un exemple concret de suite.

Par exemple, à Gérardmer, il n’y a pas d’aéroport, et la gare est fermée. Cela veut dire que les clients vont devoir venir en voiture. Votre bien devra inclure alors une place de stationnement de préférence, sachant que les places sont dures à trouver en ville lors des vacances scolaires ou certains WE de fête. Ce sera un plus par rapport à la concurrence.

Autre exemple, Le centre ville d’Aix-les-bains est assez proche de la gare donc certains locataires pourront faire l’effort mais pas tous. Là encore, les places en ville étant payantes et difficiles à trouver, une place de stationnement sera un plus.

Et vous allez devoir faire cette analyse pour chaque ville et descendre jusqu’à la zone concernée.

3) Villes périphériques

Il est important et essentiel dans certains cas de connaitre les villes voisines qui peuvent représenter un potentiel d’activités de tourisme ou professionnels.

Par exemple, si votre bien se trouve à côté de Tassin la demi-lune qui est proche de Lyon, il est intéressant de trouver un bien proche de la voie rapide ou d’un arrêt de bus pour se rendre en centre-ville de Lyon.

Cette information va pouvoir également permettre d’étoffer votre guide du voyageur en sortant de la ville de votre bien et proposer ainsi des activités pour les touristes qui restent plus longtemps dans votre bien.

4) Moteurs économiques

Dans cette partie, il faut regarder les gros employeurs et si possible faire un état des lieux du dynamisme économique de la ville.

Par exemple à Saint-Dizier en haute-marne, à part MIKO et une autre entreprise, il n’y a pas énormément de gros employeur à part si vous voulez vous engager (présence d’une base aérienne). On sent bien que pour faire de la location courte durée, il va falloir chercher des activités plutôt touristiques que professionnelles comme faire connaitre le lac du Der.

5) Pensez aux étudiants !

Et oui, si vous suivez l’actualité immobilière, vous pouvez voir des villes comme Nantes, Rennes et d’autres qui montrent un certain dynamisme dans cette demande. Vous pouvez également voir exploser la colocation pour répondre à cette demande et qui est recherchée pour diviser les frais des étudiants et avoir une bonne rentabilité pour le propriétaire.

En résumé, regardez les établissements scolaires (médecine, études supérieures…) que propose la ville et les zones où elles se concentrent pour investir dans un bien à proximité.

6) Grands Projets

En faisant appel à la mairie, en allant voir le PLU, vous pouvez connaitre les grands projets à venir dans la ville.

Par exemple, à Aix-les-bains, l’ancien therme va devenir un hôtel et proposer un ensemble bien-être, ce qui va redonner du dynamisme du quartier.

Autre projet à regarder sont les axes de communication futurs. Le Grand Paris a permis à de nombreuses villes de retrouver l’intérêt des investisseurs car le transport vers l’intra-muros va être plus aisé et plus rapide.

7) Voir la concurrence

Souvent on le fait au début, mais suite aux 6 points précédents, il peut être intéressant de revoir la concurrence sur le type du bien qui vous intéresse.

Vous pouvez même changer d’avis ou de direction, et c’est pas grave. Cela fait partie de votre aventure immobilière, et dès fois, il faut avoir le courage de se désengager d’un projet si on voit qu’il va être difficile de louer le bien durant l’année ou qu’il pose beaucoup de contraintes.

Vous devez rester fidèle aux chiffres et non à vos émotions !

Et vous, avez-vous développés une routine lorsque vous êtes en période de recherche active ?

Laissez des commentaires, si vous avez des questions, si vous voulez plus d’articles portant sur la phase de recherche.

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