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Finances

Comment rassurer son banquier ?

Le passage obligé pour investir dans l’immobilier est la demande d’un crédit immobilier auprès de votre banquier (ou pas)…

Prenons le temps de se situer dans le parcours de l’investisseur. Si vous lisez cet article, c’est que vous êtes à la phase d’acquisition.

Quelles sont les étapes pour acquérir un bien immobilier ?

  • négocier un prix d’achat avantageux pour vous
  • obtenir une offre d’achat signée
  • préparer et signer le compromis de vente
  • constituer le dossier de prêt
  • trouver et négocier un prêt
  • ensuite vient l’acceptation du prêt
  • la signature de l’acte de vente
  • le remboursement du prêt

Alors question, quelle étape je vais vous décrire dans cet article ?

Je vous aide elle n’est pas notée 🙂

Les infos que je vais vous donner peuvent se faire n’importe quand avant de négocier votre prêt bancaire (mais le plus tôt sera le mieux). Vous allez comprendre….

Les critères pour rassurer votre banquier sont :

  • la capacité d’endettement
  • le reste à vivre
  • votre profil emprunteur
  • la valorisation du bien
  • trouver le bon interlocuteur

Votre objectif majeur est de rendre votre profil rassurant et sain pour que votre demande de crédit soit acceptée.

De plus, après avoir fait les efforts nécessaires, vous éviterez les questions déstabilisantes ou vous faire prendre au dépourvu lors de l’entretien.

Vous pourrez créer un dossier de votre future acquisition plus « sexy » et préparez plus en profondeur la partie bien immobilier (qui représente le plus important non ?).

Allez c’est parti !

La capacité d’endettement

C’est le critère de base et celui avec lequel on vous saoule. Les banques prennent des sécurités pour ne pas perdre trop dans l’opération. Car il ne faut pas oublier qu’elles ne vous connaissent pas (au départ).

Mais ce qu’on oublie souvent, c’est que ce critère qui peut paraitre embêtant et aussi là pour vous protéger.

Qu’est ce qu’elle représente au fait ?

Les banques accordent un crédit si le montant de remboursement ne dépasse pas 33 % des revenus mensuels de l’emprunteur.

Attention : Les banques la calculent nette de charges c’est à dire en prenant en compte les autres crédits en cours et les dépenses incompressibles (pensions alimentaires, loyers, assurances, etc…).

Exemple : Si une personne gagne 3500 euros par mois, qu’elle a une pension de 250 euros et un crédit en cours de 250 euros alors sa capacité d’endettement sera calculée sur 3000 euros.

Bien évidemment, le banquier peut vous accorder un crédit en dépassant les 33 % pour certains profils comme les hauts revenus possédant un gros reste à vivre et c’est justement le deuxième critère que je vais développer.

Le reste à vivre

C’est la somme qui vous reste après remboursement de la mensualité du prêt. Cette somme doit pouvoir payer l’ensemble des charges fixes.

Le banquier vérifie que vous êtes capable de subvenir aux besoins de votre famille sans risquer l’incident de paiement. Chaque établissement applique ses propres règles de calcul du reste à vivre.

Critère bonus : le saut de charges

Le saut de charges est la différence entre votre loyer actuel en tant que locataire et la future échéance du crédit.

Exemple : Si vous payez 700 euros de loyer par moi et que votre future échéance sera de 1000 euros, je pense que le banquier ne pas accepter votre demande (à moins de lui démontrer la valorisation du bien…voir plus bas).

Votre profil emprunteur

C’est le critère sur lequel actuellement, je parle le plus. Vous pouvez trouver sur ce blog et sur LEGARCOMMUNITY, nombre d’articles pour vous aider à assainir vos comptes, rembourser vos crédits et même arriver à épargner sans efforts. Voici, un de mes articles sur le sujet dont le nom est assez évocateur car il s’appelle les 4 règles pour s’enrichir.

Je le répète l’éducation financière est la première chose à apprendre et en plus cela ne vous coûte rien à part peut-être certains livres que je recommande de lire sur la page la BIBLIO de LEGAR si vous voulez aller plus loin.

Après cette parenthèse, détaillons un peu plus ce que j’entends par profil emprunteur.

Profil « Bon père de famille »

Vous avez surement déjà entendu cette expression. Il faut la comprendre comme le fait de réfléchir à vos priorités. Et pour y arriver, il faut que vos finances personnelles montrent que vous savez gérer vos comptes.

Les banques vérifient souvent les 3 derniers relevés de compte au minimum. Mais au delà de faire l’effort sur 3 mois, il faut que vous commencez le plus tôt à mettre les habitudes en place pour devenir un bon gestionnaire.

Le CDI est une aubaine

Là dessus pareil, il est logique qu’une personne avec un CDI soit mieux reçue qu’une autre avec un CDD. Le CDI montre une stabilité professionnelle aux yeux du banquier.

BONUS : le contrat de fonctionnaire est très bien vu car apporte encore plus de sécurité.

Ne pas être fiché à la banque de France

Autre vérité, la banque va vérifier le fichier central des chèques et le fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) pour voir si vous n’êtes pas interdit bancaire ou en procédure de surendettement.

Les comportements à risques

Les banques décortiquent vos relevés de compte donc elles vont connaitre vos habitudes. Elles vont refuser votre demande de crédit si :

  • vous êtes trop souvent à découvert
  • si vous avez des incidents de paiement
  • si vos dépenses montrent des sorties trop fréquentes ou à l’abus de jeux d’argent.

Fourmi ou Cigale ?

Pour encore voir votre manière de gérer, les banques regardent si vous possédez une épargne résiduelle. Selon les établissements, 3 à 6 mensualités sont demander pour se voir accorder un crédit. Au delà de montrer au banquier que vous savez épargner, elle peut vous servir à faire face à un imprévus.

Ce qui nous emmène à la question que tout le monde se pose….

Faire un crédit avec ou sans apport ?

En ces temps difficiles, les banques demandent souvent 10 à 15 % d’apport personnel pour l’achat immobilier. Cependant, des banques accordent des crédits à 110 %.

Le crédit à 110 % ?

C’est un crédit qui couvre l’achat immobilier + les frais de notaires + les frais de dossier + travaux dans certains cas.

Mais ce crédit n’est pas accessible à tout le monde et souvent les profils les plus en vogue sont :

  • les primo-accédants récemment entrer dans la vie active (= à bon potentiel professionnel)
  • les emprunteurs avec une solide épargne
  • les investisseurs (ou aventuriers ;)) qui leur permet de réduire leurs bases fiscales
  • tout en montrant la bonne gestion de leurs comptes.

Si vous n’avez les profils ci-dessus, pas de panique, il reste un moyen pour faire pencher la balance….

La valorisation du bien

On entend par valorisation, la plus-value que l’on va faire du bien immobilier pour mieux le vendre.

Cela peut paraitre bizarre mais il faut y penser dès l’achat. Il faut que vous vous posiez la question de savoir comment on peut faire une plus-value sur cette appartement si on veux le vendre plus tard. Car en tant qu’investisseur, vous devez réfléchir sur long terme et parfois prendre la décision de vendre pour par exemple demander un autre crédit à votre banquier.

Les procédés pour valoriser son bien :

Agencer votre habitat

Lors de la visite des biens, essayez de voir comment vous pouvez agencer les pièces pour les rendre fonctionnelle. Comme dirait Stéphane Plaza « une pièce = une fonction ».

Vous pouvez vous accompagner ou aider par un collègue artisan, si vous n’avez pas encore le regard affuté en 3D. Cependant, à force de faire des visites vous allez apprendre à découvrir la plus-value qu’une pièce peut apporter à un bien.

Priorité à la cuisine et à la salle de bains

Ce sont les 2 pièces qui coutent le plus cher à rénover car souvent elles demandent de les équiper en plus de faire des travaux de rénovation.

Cependant, ce sont les 2 pièces les plus importantes. Quand vous allez vous lancer dans la rénovation, réfléchissez long terme. C’est à dire ne lésiner pas sur la qualité des matériaux, des peintures, enduits, etc..

De plus, la valorisation de ces 2 pièces est capitale pour la vente future de votre bien car ce sont les pièces les plus inspectées par les acheteurs.

CONSEIL : Elles doivent se montrer fonctionnelle, agréable, lumineuse et assez moderne.

Mettez de côté vos goûts décoratifs

Que ça soit lors de la présentation de votre dossier au banquier ou lors de la vente, l’objectif est de projeter une image de votre bien soit attractif. Pour un investissement locatif, votre banquier a besoin de voir les efforts que vous allez faire pour rénover le bien pour maximiser la location.

Pour se faire, à moins que possédez des talents de décorateurs, le mieux est de faire appel à un professionnel pour effectuer un home staging de qualité. Il faut faire rêver vos futurs locataires avec une décoration qui allie modernité, sobriété et charme.

Mais en plus toujours pour penser long terme, l’architecte va vous aider à optimiser la décoration pour faciliter par exemple le nettoyage de votre bien entre 2 locations.

CONSEIL : N’oubliez pas vos extérieurs. Que ça soit un balcon, une terrasse ou autre, il faut rechercher la propreté et amener le locataire à se projeter en train de passer un moment agréable lors des beaux jours.

Trouver le bon interlocuteur

Je vous l’ai déjà dis mais il ne faut pas voir le banquier comme un ennemi mais comme un partenaire.

L’objectif est d’obtenir un crédit pour se construire son patrimoine immobilier. C’est un échange et non un monologue.

Lors de la négociation des termes de votre crédit, si vous ne faites pas de compromis avec le banquier, il risque de mal le prendre et ne pas faire d’effort sur votre dossier. Il faut comprendre qu’il a beaucoup de dossiers à traiter.

C’est pourquoi, il est primordial de préparer votre dossier à l’avance et d’emmener dès le 1er RDV tous les documents dont il a besoin.

Votre dossier doit être clair et compréhensible rapidement. Dessus, va apparaitre votre profil emprunteur, votre étude de marché pour montrer la valorisation de votre bien et bien d’autres choses que je vais détailler dans un autre article mais vous pouvez déjà avoir un aperçu dans cet article.

Enfin, lors de l’entretien, il faudra négocier les termes du crédit à votre avantage en sachant donner en retour à votre banquier.

Par exemple, prendre l’assurance emprunteur dans sa banque est un bon point. L’autre retour possible est d’ouvrir le compte sur lequel sera déposé les revenus de votre location saisonnière.

Votre but est de trouver une entente « win-win ».

CONCLUSION

J’espère que cet article va vous servir pour appréhender au mieux l’entretien avec votre banquier.

Ne vous arrêtez pas après le premier échec, faites la tournée des banques ou faites appel à un courtier qui peut vous faire gagner du temps et qui vous permet de vous concentrer sur d’autres tâches que vous considérer plus importantes.

Il vous faut trouver le bon interlocuteur pour obtenir le Graal… Le précieux

Désolé je digresse

😉

Comment avez-vous construit votre dossier ?

Quelles sont vos conseils pour vous créer un profil rassurant ?

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