La visite du bien pour dénicher le bien rentable !

Les visites sont un bon moyen pour connaitre le marché de la ville qui vous intéresse. Mais son objectif principal est de pouvoir relever les informations intéressantes pour pouvoir ensuite négocier le prix d’achat du bien.

Préambule

Pendant la recherche d’un bien rentable, vous allez effectuer des visites. Les visites font partie de l’étude de marché et concluent cette étape.

Je m’explique, de suite, par un exemple concret pour situer mes propos.

Vous avez défini la ville dans laquelle vous souhaitez investir. Vous avez réfléchi, déjà en première approche, du type et du mode de location répondant à la cible de locataires auxquels vous souhaitez proposer votre bien.

En résumé, vous avez défini votre pourquoi. Si vous voulez en savoir sur la phase amont aux visites, regardez les articles aux liens suivants :

• les bonnes questions à se poser !
• comment valider une zone d’investissement ?
• connaitre la ville où investir ?

Arrive donc les visites pour affiner votre étude de marché et vous permettre de trouver le bien qui répond à vos objectifs personnels.

La visite se prépare en amont, doit être réalisée de façon méthodique et vigilante pendant et tracer après.

La préparation avant la visite

Avant de vous déplacer, il faut déjà avoir fait le tri dans vos annonces pour ne cibler que les biens que vous considérez avoir du potentiel.

Par exemple, pour une location de courte durée dans le sud de la France, je pense qu’un bien avec un balcon ou un extérieur sera plus apprécié des touristes. Alors que la personne en déplacement pour le travail, recherche surtout la proximité avec les transports et les commodités.

Il faut essayer d’arriver en avance du RDV pour commencer à voir la localisation de l’appartement et les extérieurs de l’immeuble.

Pour exemple personnel, le jour d’une visite arrivant proche du bien, j’ai vu la police faire demi-tour et des personnes en scooter rouler en sens inverse, je peux vous dire que j’ai directement appeler l’agence pour lui dire qu’il n’était plus nécessaire de faire la visite.

Vous avez compris, l’objectif est de vous faire une première idée pour savoir si votre bien va répondre au profil locataire que vous ciblez.

CONSEIL : Préparez-vous mentalement ainsi que la personne qui vous accompagne pour ne pas faire ressortir vos émotions. C’est à dire qu’il faut rester calme et courtois 🙂 pour ne pas donner des infos au vendeur ou à l’agent immobilier. Ainsi la visite sera efficace et ne va pas tourner en un spectacle vous faisant oublier vos objectifs.

Pendant la visite

Quand je parle de méthode, il faut entendre d’effectuer une visite de manière organisée. Cela va permettre d’optimiser votre temps et surtout de pouvoir recueillir les informations importantes sans louper un sujet.

Arrivée dans l’appartement

Quand vous arrivez dans l’appartement, commencer à poser les questions concernant l’immeuble c’est à dire :

• quel est l’âge de la toiture et du dernier remaniement ou nettoyage ?
• quel est l’état de la charpente ?
• y-a-t-il des problèmes de mérules, champignons ou termites ?
• quand est-ce qu’a été effectué le ravalement de façade ? changement de canalisations ? entretien chaudière commune si présence ?
• vérifier la porte = serrure 3 points ou pas ?
• etc…

En résumé, ces questions permettent de voir si des travaux sont attendus après l’achat. En cas de doute, rien ne vous empêche de revenir lors de la contre-visite avec un spécialiste.

De plus, si des travaux sont à prévoir ou ont été effectués, vous devez les voir apparaitre dans les PV de la copropriété des 3 dernières années que l’agence doit vous fournir.

Durant la visite

L’objectif est de détecter les sources d’amélioration du bien. Vous pourrez ainsi faire une offre d’achat et entamer une négociation basée sur des points concrets.

Pour se faire, n’hésitez pas :

• à toucher les murs lors suspicion d’humidité, demander la localisation de la VMC ou aération et si elle fonctionne
• demander le mode de chauffage et les informations associées
• l’exposition du bien
• de demander si des travaux récents (rénovation) ont été fait et comment = pour voir des matériaux « cache misère » style lambris
• etc….

A la fin de la visite, vous pouvez poser les questions suivantes pour voir le profil du vendeur :

• depuis combien de temps êtes-vous propriétaire ?
  • permet de savoir s’il a remboursé son crédit
• pourquoi vendez-vous ?
  • connaitre les raisons de la vente
• combien de propriétaire êtes-vous ?
  • connaitre le décisionnaire
• combien d’offres avez-vous reçues et à quel prix ?
  • connaitre l’intérêt du marché
• pourquoi vendre maintenant alors que…

Si vous avez affaire à un agent immobilier, posez lui les questions suivantes pour savoir si une négociation est possible :

• le vendeur est-il prêt à baisser son prix ?
• veut-il baisser son prix ?
• le règlement de l’immeuble comporte-il une clause d’habitation bourgeoise ?
  • cette clause empêche la LCD dans l’immeuble.

Ces questions sont à poser en fonction du déroulement de la visite de manière subtile pour déceler le vendeur qui est soit pressé de vendre, a déjà payé le bien ou veut se séparer du bien.

CONSEIL : Faire des vidéos de l’appartement permet de mieux déceler les soucis et vous servira dans votre compte-rendu de visite

CONSEIL 2 : Si vous êtes arrivés par l’ascenseur, à la fin de la visite, descendez les escaliers pour voir les communs.

Après la visite

D’abord si le bien vous intéresse, n’hésitez pas à revenir à d’autres heures de la journée pour voir son environnement. Si vous ne pouvez pas vous déplacer une autre fois car le bien se trouve trop loin de votre résidence principale, vous pouvez faire une sorte d’enquête de voisinage en demandant des infos aux voisins de l’immeuble ou aux commerçants proche de l’immeuble.

Laurent, tu as des exemples à nous donner ?

Votre curiosité m’honore, voici une liste non exhaustive de questions

• connaissez-vous le quartier depuis longtemps ?
  • ainsi vous allez connaitre l’historique du quartier
  • et parce que tout le monde aime donner son avis..
• j’aimerais acheter par ici, connaissez-vous des voisins qui habitent dans cet immeuble ?
  • question bien évidemment qui permet de connaitre un peu la population, détecter de potentiels voisins bruyants et peu respectueux et ainsi éviter un trop grand turn-over des locataires.
  • même pour de la LCD c’est important car cela peut impacter vos réservations si de mauvais commentaires remontent.
• qu’est-ce que vous préférez dans le quartier ?
  • permet de connaitre les points positifs du quartier
• si vous vouliez améliorer quelque chose, qu’est ce que ça serait ?
  • permet de voir les défauts superficiels ou rédhibitoires et de pouvoir faire des travaux pour régler le souci
  • Par exemple, un quartier bruyant le soir demandera de peut-être refaire l’isolation ou acheter des fenêtres double vitrage.
• à quoi dois-je faire attention par ici ?
  • avec cette question, votre interlocuteur ne peut être qu’honnête car vous lui demandez un conseil et montrer que son avis est important dans votre démarche.

CONSEIL : Pour ne pas oublier des infos pertinentes, écrivez les points de négociation durant la visite et rassembler toutes les infos recueillies dans un sorte de compte-rendu que vous rédigez au plus tôt quand la visite est encore fraiche dans votre tête.

En grande majorité, les défauts qui faut éviter sont les suivants :

• le bien est situé à côté d’une voie ferrée ou d’une autoroute
• bien dans un immeuble en rénovation ou en travaux
• bien situé en étage élevé sans ascenseur ou au rez-de-chaussée
• bien trop sombre
• bien insalubre

Ces défauts vont impacter votre plus-value car vous allez avoir beaucoup de mal pour le vendre plus tard plus cher même avec des rénovations. L’objectif est de penser à la plus-value latente. C’est à dire que votre bien, après travaux aura un prix estimé supérieur au prix d’achat.

Je sais que cela fait déjà beaucoup de questions mais à force de faire des visites, vous allez prendre de l’expérience et ça deviendra automatique. Toutes ces questions permet aussi de voir la connaissance de l’agent immobilier que vous avez en face et surtout de trouver le propriétaire qu’on appelle « le bon vendeur« .

Et vous, quelles questions posez-vous lors d’une visite pour glaner des informations ?

Racontez une expérience grâce à votre enquête lors de la visite ou après.