Comment calculer la rentabilité locative ?

Premier article de l’année et j’attaque avec la base du propriétaire gagnant, je veux bien évidemment parler du calcul de la rentabilité.

calcul rentabilité
Prenez votre stylo et on démarre !

Le calcul de rentabilité est le premier calcul à faire lorsque qu’on fait une étude de marché. Dès notre recherche active du logement dans la ville qu’on a sélectionnée, on épluche les annonces et on arpente les agences immobilières pour se renseigner sur une multitudes d’appartements.

C’est un indicateur qui vous permet d’effectuer un filtrage dans vos annonces et de voir les appartements sur lesquels il faut s’attarder.

Alors entrons dans le vive du sujet, il y a 4 niveaux de rentabilité.

  • Le premier est la rentabilité brute (RB) annoncée par l’agence
  • le second est la rentabilité brute réelle (RBréelle)
  • le troisième est la rentabilité nette (RN)
  • et enfin le dernier est la rentabilité nette nette (RNN)

RB = (montant des loyers annuels hors charges divisé par le prix de revient de votre investissement locatif) x100

Et là je vois venir la question, Mais qu’est-ce que c’est que le prix de revient ?

Le prix de revient pour les agences est le coût d’acquisition (prix d’achat nette vendeur + frais d’agence). Et c’est tout, vous l’aurez compris leur but est de vous donner une rentabilité aguicheuse.

Exemple concret pour vous faire une idée de la chose : Vous achetez un appartement et l’agence vous annonce que les revenus annuels sont de 10000 euros et le prix d’acquisition est de 100 000 euros (prix d’achat + FA).

Donc la RBagence = (10 000 / 100 000) x 100 = 10 %

Celui que je vous conseille d’utiliser est le prix de revient réel égal au prix d’acquisition ( prix d’achat + FA) + frais de notaire + travaux si besoin + meubles pour de la location meublée.

Pour notre exemple, on va partir sur :

  • 6000 euros de frais de notaire (FN)
  • 50 000 euros de travaux à réaliser (grosse rénovation dites moi, vous avez acheté un taudis ?)
  • 20 000 euros de meubles

RBréelle = (10 000 / (100 000 + 6000 + 50 000 + 20 000))x 100 = 5,88 %

Vous avez remarqué la chute de rentabilité et nous ne sommes pas encore au troisième niveau mais on n’y arrive !

Pour calculer la rentabilité nette, il faut prendre la rentabilité brute réelle RBréelle et enlever les charges de fonctionnement obligatoires pour faire fonctionner votre investissement.

Les charges de fonctionnement sont :

  • la taxe foncière (TF)
  • l’assurance propriétaire non occupant (PNO)
  • la CFE si location meublée
  • les charges non récupérables du locataire
  • les frais de gestion si vous décidez de déléguer la gestion

Allez c’est parti pour l’exemple car je vous vois dubitatif !

Alors reprenons tous les chiffres :

  • revenus annuels de loyer hors charges = 10 000 euros
  • prix de revient = 176 000 euros
  • TF = 1000 euros
  • frais de gestion = 10 % des revenus annuels donc égaux à 1 000 euros à l’année
  • assurance PNO = 100 euros
  • charges diverses non récupérées = 500 euros
  • total des charges à l’année TC = 2600 euros

Par conséquent la RN = ((Rv annuels – TC) / prix de revient réel) x 100 ce qui nous donne une rentabilité nette de :

RN = ( 7400 / 176 000 ) x 100 = 4, 20 %

Pour terminer, on va calculer la rentabilité nette nette c’est à dire celle qui prend en compte les impôts. C’est cette rentabilité qui est la plus représentative de ce qui va vous restez dans votre poche.

Comme cette rentabilité prend en compte les impôts, elle dépend de votre statut fiscal personnel (TMI, statut familial, régime d’imposition, etc.).

Pour notre exemple, on va dire que vous payez 3000 euros d’impôt à l’année cela va donner :

RNN = ((RNannuels – (TC – Impôt)) / prix de revient réel) x 100

RNN = ((7400 – 3000) / 176 000 euros) x 100 = 2, 5 %

L’objectif est de bien optimiser la fiscalité pour ne pas être imposable sur nos revenus. Ainsi la rentabilité nette sera égale à notre rentabilité nette nette.

Maintenant, vous êtes parés pour décortiquer les annonces et faire votre étude. Pour vous aider, je vous rappelle que j’ai crée une nouvelle catégorie que je vous présente ici. Donc, n’hésitez pas à aller voir et vous faire les dents sur les cas présentés en calculant les rentabilités.

Et vous, comment vous optimisez votre fiscalité pour payer le moins d’impôts ?

Vous voulez connaitre les moyens pour ne plus être imposable => aidez moi à créer le produit qui vous correspond en cliquant ici.

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