Comment calculer le taux d’endettement ?

Aujourd’hui, nous abordons un autre sujet qui est primordial à prendre en compte pour construire votre projet d’investissement locatif : le taux d’endettement !

Pour commencer, je vous rappelle que les banques se doivent de n’accorder des crédits qu’à hauteur de 33 % d’endettement. Alors beaucoup d’investisseurs vous diront que c’est chiant, mais n’oubliez pas que c’est une manière de vous protéger pour ne pas retrouver à manquer de revenus pour faire vivre votre famille.

De plus, certaines banques peuvent vous accorder d’aller au-delà des 33 % d’endettement en fonction de votre profil (situation personnelle). Justement si vous voulez montrer votre meilleur visage, vous trouverez ci-dessous des articles pour montrer que vous savez gérer votre argent :

• se payer en premier = première action à faire !
• les intérêts composés

Après cette introduction, nous allons voir ensemble les différents cas pour calculer son taux d’endettement. Les cas que j’aborde sont :

• calcul quand on veut acheter sa résidence principale
• calcul quand on a une résidence principale et on veut investir dans l’immobilier
• calcul quand on est locataire

Premier cas : Calculer son taux d’endettement quand on veut acheter sa résidence principale

C’est le cas le plus simple !

Prenons des chiffres pour éviter de vous prendre la tête et vous faire gagner du temps :

• Salaires = 2000 euros
• on va dire que nous n’avons pas d’autres charges = crédit à la consommation, pension à verser

Dans ce cas, tu pourras emprunter à la banque pour atteindre les 33 % d’endettement :

2000 x 33 % = 660 euros environ

Ce qui te permet par exemple d’acheter ta résidence principale au prix de 160 000 euros grâce à un crédit sur 20 ans.

Second cas: tu as acheté ta résidence principale et tu veux acheter un appartement pour le louer

Les chiffres pour ce cas :

• salaires = 3000 euros
• mensualité de ta RP = 700 euros

Si on s’arrête là, on a déjà un taux d’endettement (=TErp) est de :

TErp = ( charges / revenus ) x 100

Dans notre cas, TErp = (700 / 3000) x 100 = 23,3 %

Donc tu aurais la capacité de pouvoir emprunter environ 300 euros pour acheter ton investissement locatif. Mais dans ce cas, les banques vont également prendre en compte les loyers que tu vas percevoir dans le calcul. Pour être plus précis, elles vont prendre en compte 70 % de ces revenus locatifs.

On reprend les chiffres :

• salaires = 3000 euros
• mensualité crédit RP = 700 euros
• loyer moyen, par exemple à Gérardmer = 450 euros pour un F2
• mensualité crédit F2 à louer ( prix de 100 00 euros ) = 500 euros sur 20 ans

Donc le taux d’endettement (TErl) pour ce cas est :

TErl = (charges / revenus RP + 70% revenus locatifs) x 100

TErl = ( (700 +500) / (3000 + 450) ) x 100 = 36,2 %

Dernier cas : Tu es locataire et tu veux acheter un appartement pour le louer

Voici les chiffres :

• salaires = 3000 euros
• loyer RP = 600 euros par mois
• mensualité crédit immo pour un F2 au prix de 100 000 euros sur 20 ans = 500 euros
• revenus locatifs Gérardmer = 450 euros par mois donc 315 euros pour la banque

Donc ton taux d’endettement (TEl) est de :

TEl = ( (600 + 500) / (3000 + 315) ) x 100 = 33,2 %

Et là tu vas me dire : Mais Laurent on dépasse les 33 % d’endettement !

Et tu as raison !

Une des astuces, si ton achat n’est pas trop loin de ton travail est de dire à ton banquier que tu veux acheter ta résidence principale.

L’autre conseil, et c’est celui que je compte faire, est de trouver le mode de location qui va te rapporter plus de revenus dans ta ville. Par exemple, à Gérardmer, la location saisonnière peut rapporter 3 fois le loyer que j’ai annoncé pour une location nue !

Un dernier pour la route. Tu peux également trouver la banque qui calcule le taux d’endettement différentiel.

Tu veux savoir le calculer ça se passe ici.

Voilà, tu sais comment définir le crédit que tu as besoin pour te lancer dans ton aventure immobilière !

Et toi, quelle est ton projet ?

Quelle est ton taux d’endettement actuel et comment comptes-tu faire pour le diminuer ?

Dis moi en commentaire ton projet et poses-moi tes questions si besoin.