calcul différentiel
Finances

Le calcul différentiel = le taux d’endettement des investisseurs immobiliers !

Acte 2 : aujourd’hui, on va parler du calcul du taux d’endettement que vous devez connaitre chers aventuriers immobiliers.

Ce calcul est pratiqué par certaines banques. Je vous les liste à la fin de cet article.

Pour rappel, les banques regardent votre situation pour vous permettre d’emprunter à hauteur de 33 % d’endettement. Cependant comme on l’a vu dans l’article « comment calculer son taux d’endettement« , les banques dans le cas d’un investissement locatif vont prendre en compte vos revenus locatifs.

Cependant, au bout, très souvent, de l’achat d’un second bien, il est facile d’atteindre cette limite. Qui je vous rappelle n’est pas là pour vous embêter mais pour vous protéger en vous laissant un reste à vivre suffisant pour payer vos différents frais mensuels.

Oui ok Laurent, mais alors en quoi consiste ce calcul différentiel ?

Cette méthode va vous permettre d’enchainer les investissements avec une incidence minime sur votre taux d’endettement.

Comme à mon habitude, petit exemple concret pour simplifier votre compréhension.

On va prendre les chiffres suivants :

  • salaires = 2000 euros
  • loyer RP = 600 euros
  • mensualité crédit immo de 100 000 euros sur 20 ans = 500 euros
  • revenus locatifs moyen Cannes = 70 % de 700 euros = 490 euros

Ce qui donne un taux d’endettement avec le calcul classique de :

TEl = ( (600 + 500) / (2000 + 490) ) x 100 = 44,2 %

Avec la méthode de calcul classique, on voit bien que des banques peuvent vous refuser de financer votre nouveau projet d’investissement.

calcul différentiel
Le calcul différentiel va vous rendre plus zen devant cette épée de Damoclès !

Le principe du calcul différentiel est une méthode par compensation directe entre les loyers que vous allez percevoir et les mensualités que vous allez payer à la banque

Laurent ! un exemple ! un exemple !

Vous commencez à me connaitre.

On calcule d’abord la compensation :

70% des revenus locatifs – mensualités crédit

Ce qui donne 70 % de 700 – 500 = 490 – 500 = – 10 euros

Cette différence, la banque va l’ajouter à vos charges. Ce qui donne un taux d’endettement de :

TEl = (( 600 + 10 ) / 2000 ) x 100 = 30,5 %

Et là ! les banques seront plus enclines à étudier votre projet

Mais dans ce cas d’exemple, il sera en difficulté pour son prochain achat.

Et maintenant, ce que vous attendez depuis le début de l’article. La liste des banques qui sont le plus susceptibles de faire cette méthode de calcul sont :

  • LCL
  • CIC
  • et Crédit agricole

Mais attention, n’oubliez jamais que chaque cas est unique !

Vous pouvez tomber dans ces banques sur un conseiller qui ne fera pas ce calcul.

Maintenant, le taux d’endettement n’a plus de secrets pour vous.

Si vous avez une expérience avec une de ces banques, faites-en part à la communauté en laissant un commentaire.

Vous en connaissez une autre ? Dites nous son nom et le projet sur lequel ce calcul a été appliquée.

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