Immobilier

Construire un business plan c’est vital !

Aujourd’hui, je vais vous dire pourquoi je considère que construire un business plan est primordial. Plus particulièrement, je vais vous donner mon point de vue sur la manière de penser un investissement immobilier.

Qu’est ce qu’un business Plan ?

La définition stricte est  » un document écrit permettant de formaliser un projet de création d’entreprise, de reprise d’entreprise ou de développement d’activité « . Alors pourquoi, je vous parle du business plan car la location saisonnière s’apparente à une aventure entrepreneuriale. De la recherche du bien à sa mise sur le marché de la location, vous allez devoir construire votre projet et gérer plusieurs domaines comme un chef d’entreprise.

Ses objectifs sont multiples :

  • d’abord vous définir une ligne de conduite en accord à vos possibilités tout au long de votre projet immobilier
  • ensuite il va vous permettre de montrer votre approche sérieuse pour obtenir un crédit auprès de votre banque.

Ce business plan immobilier va vous donner toutes les cartes pour rassurer votre banque en lui démontrant que votre investissement est un bien qui va très vite devenir rentable c’est à dire devenir un actif qui va vous rapporter un cash flow positif.

Quoi vous avez pas encore commencé à vous documenter pour connaitre ces mots !

Un actif est un investissement qui vous rapporte des revenus de manière passive. Un revenu passif désigne l’argent généré automatiquement par votre actif. Par exemple, vous achetez un bien immobilier à crédit sans apport (c’est à dire sans mettre d’argent personnel) et vous le mettez en location. Cette location va vous rapporter de l’argent qui va rembourser votre crédit au minimum. Le cash flow positif est l’argent qui vous reste quand vous avez payé la mensualité de crédit + les frais mensuels du bien + les impôts. La location saisonnière vous le permet et c’est à ce moment que le business plan est important pour le prouver à votre banquier.

Que contient votre business plan ?

Pour répondre à cette question, la première étape est de faire une étude de marché car il existe pléthore de locations de différents types en France (et oui même au fin fond de la campagne profonde). Donc il faut trouver la ville, le bien, la manière de le louer dans le but qu’il devienne rentable rapidement.

Pour plus de détails sur l’étude de marché appelé aussi stratégie, allez faire un tour sur mon article ici.

Maintenant que vous êtes prêt, on attaque !

Je considère que le business plan pour un investissement immobilier doit être composé au minimum des parties suivantes :

  • Résumé de votre projet immobilier

Dans cette partie, il faut faire un résumé sur votre projet en donnant les grandes lignes qui seront développées par la suite.

  • Présentation de l’acheteur

C’est la partie dans laquelle vous donnez les informations personnelles pour le banquier. Par exemple, si vous êtes en CDI, il est bien de le préciser ainsi que le nombre d’années que vous bossez dans votre entreprise pour montrer une situation professionnelle stable.

  • Présentation de votre bien

Cette partie vous permet de noter toutes les caractéristiques du bien que vous souhaitez acheter. Si vous pouvez mettre quelques photos du bien, insérez-les.

  • Stratégie d’acquisition du bien

Ici, l’objectif est de décrire le crédit que vous désirez contracté avec le banquier. Mais il ne suffit pas juste de dire la somme d’argent voulue et le nombre d’années du crédit. Il faut préciser les clauses sur lesquelles vous voulez négocier.

Par exemple, vous pouvez faire figurer dans cette partie :

  1. le montant emprunté
  2. la durée du crédit
  3. le taux d’emprunt souhaité (pas important car le but est de trouver un financement mais le plus bas possible bien sûr)
  4. les particularités = les clauses que vous voulez négocier (pour les connaitre c’est là).
  • Plan financier location classique

Cette partie présente les revenus fonciers récoltés par une location nue à l’année. Elle permet de montrer au banquier que vous avez déjà réfléchi à une option de secours au cas où votre investissement ne fonctionne pas en location saisonnière ( mais je ne m’en fais pas on arrive toujours à mieux louer en location courte saisonnière). Si votre rentabilité n’est pas énorme, il ne faut pas développer trop cette partie voire dès fois la supprimée. Dans le cas contraire, rédigez là !

En résumé, présentez la rentabilité brute et les dépenses que vous allez de voir faire pour ce bien(travaux, frais de notaire,etc.). Il permet de montrer l’autofinancement du bien (loyer = mensualité du crédit).

Mais ATTENTION !

Le banquier ne calcule pas l’autofinancement de la même manière. Il prendra en compte que 70% de vos loyers dans son calcul. De fait, il se garde une marge de sécurité, par exemple, si vous avez de la vacance locative (= inoccupation de l’appartement).

  • Plan financier en location saisonnière

Suite à la partie précédente, le but est de donner le sourire et de rassurer le banquier en lui démontrant que ce type de location est la bonne option pour rembourser le crédit. C’est la partie la plus importante du business plan !!

N’hésitez pas à donner les calculs dans 2 cas, l’un pessimistes (qui rembourse le crédit) et optimistes (qui prouve que vous allez faire du cash flow). Vous devez à minima donner les infos suivantes :

  1. le prix de la nuitée
  2. le taux d’occupation sur l’année attendu (optimiste = 100% en haute saison et moins en basse saison)
  3. à partir du taux d’occupation, donner le chiffre d’affaire annuel et faites une moyenne mensuelle
  4. les dépenses/ frais (gestion locative, conciergerie, taxe d’habitation, taxe de séjour,etc.)
  5. rentabilité brute et cashflow mensuel
  • Présentation de votre patrimoine

Cette dernière partie montre vos acquis au moment du rendez-vous avec votre banquier. Vous devez déjà montrer que vous gérez correctement vos comptes. Ensuite quelques lignes pour donner vos épargnes, liquidités en cas de pépins. Toujours pour montrer que vous pouvez remboursez pendant un certain temps le crédit (la plupart des investisseurs disent qu’il faut au moins 6 mois de loyers de côté).

Nous sommes arrivés à la fin de l’article, pas trop mal à la tête ?

Bien évidemment, ce document est à rédiger pour vous mettre en valeur donc ne vous tirez une balle dans le pied. Il ne faut pas mentir sur votre situation comme je vous l’ai déjà dis, il faut nouer une relation saine avec votre banquier. Il faut le considérer comme un partenaire dans votre projet.

Le business plan, au delà de toutes ces informations, permet de faire une étude correcte et normalement ne pas investir dans une dette.

Si vous voulez des précisions, laissez un commentaire.

15 commentaires

  • Maxence

    Bonjour et merci pour ces infos. Il m’a justement été demandé de monter un business plan pour un investissement immobilier au Cameroun. LA collectivité met à disposition le terrain et la SCI cherche les financements pour construire dessus et rentabiliser l’affaire. Sera-ce une mise en location ? Une vente ? Location- vente ? Quelle en serait la rentabilité ? etc

    • legar immobilier

      Merci de l’intérêt porté à mon blog et les commentaires m’encourage à continuer.
      J’essaye de donner le plus d’informations possibles dans chacun de mes articles.
      N’hésitez pas à m’envoyer un message si vous voulez que je traite d’un sujet en particulier.
      Si vous êtes d’accord pourquoi pas me transmettre votre dossier par la suite (en cachant les informations personnelles évidemment) pour que votre modèle puisse aider d’autres investisseurs.

  • BONIN

    – Bonjour,
    Merci pour cet article.
    Je compte créer une affaire immo. avec de la location saisonnière dans le VAR. Auriez vous un modèle de business-plan permettant de ne pas partir d’une feuille blanche et de ne rien omettre.
    D’avance merci.
    Jérôme.

    • legar immobilier

      Bonjour et merci pour votre commentaire. J’essaye de faire des articles et des vidéos pour vous aider.
      Si vous me le permettez, je vous envoies de ce pas, un exemple de dossier bancaire à votre adresse mail.
      N’hésitez pas à revenir vers moi quand vous aurez vu le banquier et dites moi si des améliorations doivent être apportées.
      Mon objectif est d’améliorer ce dossier pour qu’il réponde au plus grand nombre.
      Par avance, merci pour votre participation à la communauté des aventuriers.

      • Clementz

        Bonsoir, s’il Vous est possible de me transmettre par mail l’un de vos business plan je suis preneur également.

        Cela fait plusieurs affaires que je rate et qui ont été acheté par des collègues, car mon profil ne fait pas partie des meilleurs ( activité d’independants ).

        Je vous remercie par avance

        EC

        • legar immobilier

          Bonjour, Clementz,

          Merci pour votre commentaire et votre intérêt pour notre blog.
          L’envoi du modèle de dossier bancaire a été effectué.
          Veuillez vérifier vos spams (et si possible nous prévenir du fait) pour confirmer la bonne réception du dossier.
          Si vous le permettez, n’hésitez à nous envoyer un message par notre page de contact pour nous exposer votre profil.
          De plus, vous trouverez en BONUS du dossier un tableau qui peut vous aider pour améliorer votre profil.

          Encore Merci

  • boisard

    Bonjour,
    Serait il possible de me transmettre par mail l’un de vos business plan pour du locatif /maison principale je suis preneur également.
    en effet nous comptons basculer sur le bassin d’arcachon , prix immo tres élevé mais financé en partie par le partage de la maison principale en locatif, faire 2 logements.
    merci par avance
    Je vous ferais un retour du dossier avec la banque si suivit ou pas.
    Pierre

    • legar immobilier

      Bonjour,

      Merci pour votre commentaire et votre intérêt pour notre article.
      On vous a envoyé le modèle de dossier bancaire en espérant qu’il vous conviendra.
      N’hésitez pas à insérer des plans et des représentations 3D de vos travaux pour que le banquier visualise votre projet.

      Cordialement
      LEGAR IMMOBILIER

  • Clementz

    Bonjour, je reviens vers vous suite à votre envoi du business plan et mon ressenti.

    Après avoir contacté 3 banques en présentant ce document, j’attend encore une réponse mais les deux autres me suivent, malgré un dossier assez compliqué. Le business plan a du faire mouche. Merci encore et bonne continuation à vous.

  • Duha

    Bonjour,
    Merci pour cet article. Je dois mettre en place un business plan en vue d’un investissement locatif en SCI et j’avoue etre un peu perdue et suis preneuse de conseils. Nous aimerions investir dans un immeuble de plusieurs apparts et habiter quelques temps dans un des apparts mais il nous a été indiqué que c’était plus compliqué de faire un crédit et de mettre en place un business plan quand une des parties devient notre résidence principale.
    En vous remerciant.
    Mél

    • legar immobilier

      Bonjour,
      Et merci pour votre commentaire. J’essaye de faire de mon mieux.

      Je ne suis pas un expert en SCI, cependant je vous conseille de vous rapprocher d’un expert-comptable et/ou d’ un avocat fiscaliste pour savoir qu’elle est la bonne structure pour votre projet.
      Je le répète souvent, il faut faire son aventure immobilière en fonction de sa situation personnelle.

      Au niveau du crédit, tant que vous payez la mensualité au banquier, je ne vois pas le souci. De plus, pour votre projet, essayez de faire en sorte que les loyers récupérés de vos autres biens couvrent à minima votre mensualité de crédit comme ça lors de la présentation au conseiller, il sera plus rassuré.
      Au niveau fiscal, il est vrai que vous risquez de ne pas pouvoir déclarer les charges déductibles de votre appart en tant que RP mais vous pourrez le faire sur les autres biens de l’immeuble qui sont des investissements locatifs.
      Enfin, êtes-vous prêts à vivre avec vos locataires ? comment comptez-vous gérer votre immeuble ?

      Mais la première chose à vous demander est : Quels sont vos objectifs et intérêts de ce projet ?
      Car en fonction de vos choix que vous ferez pour investir, il y aura des incidences sur les obligations que vous aurez quelque soit la structure (SCI à l’IS, SCI à l’IR, LMNP ou autres….)

      Cordialement
      LEGAR IMMOBILIER

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