Les bonnes questions à se poser !

Article simple pour vous donner les questions qu’il vous faut vous poser avant d’investir dans l’immobilier.

Tout d’abord, un rappel avant de chercher votre investissement locatif, il faut trouver son pourquoi !

Que veux tu dire par là ?

Il va falloir vous poser les bonnes questions pour savoir pourquoi vous voulez vous lancer dans l’aventure immobilière.

Maintenant, entrons dans le vif du sujet. Vous savez pourquoi vous voulez investir et vous avez défini vos objectifs (par exemple en utilisant la méthode SMART).

Quel est ma capacité d’emprunt ?

Et oui, d’abord il faut faire un calcul rapide pour savoir votre capacité d’emprunt. Pour se faire, il faut s’appuyer sur 2 variables :

• le taux d’endettement qui ne doit pas dépasser 33 %
• le reste à vivre du ménage

Le taux d’endettement

Pour le taux d’endettement, il vous suffit de diviser la somme de vos charges récurrentes par le montant de vos revenus.

Dans les charges récurrentes, vous pouvez prendre en compte :

• les mensualités de remboursement d’un crédit en cours
• le loyer mensuel pour un locataire
• les pensions alimentaires versées à une ex-conjointe
• toute autre charge récurrente

Pour les sources de revenus :

• salaires
• pensions de retraite
• bénéfices industriels et commerciaux (BIC), non commerciaux et agricoles (BNC)
• revenus de placements financiers

les primes et les allocation familiales ne sont pas à prendre en compte.

Pour connaitre le calcul en détails c’est ici et ici si vous avez l’objectif de devenir investisseur.

Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme à la disposition du ménage une fois qu’il s’est acquitté de l’ensemble de ses charges. Si ce montant ne permet pas au ménage de subvenir à ses besoins pour vivre normalement et assurer ses dépenses courantes incompressibles (facture élec, etc…), le prêt ne sera pas accordé.

Au final, la capacité d’emprunt est plus conditionnée par le reste à vivre que par le taux d’endettement.

Pour vous aider à l’évaluer rapidement, il faut compter :

• 600 à 1000 euros de reste à vivre pour un célibataire
• 750 à 1000 euros pour un couple sans enfants
• 150 à 400 euros supplémentaires par enfant à charge

Est-ce que je possède suffisamment d’épargne de précaution pour investir ?

L’épargne de précaution est une réserve d’argent placée en vue de pouvoir faire face aux dépenses imprévues pour éviter de contracter un crédit à la consommation.

Cette épargne peut se constituer par différents moyens :

• se payer en premier = environ 10 % de son salaire
• épargner grâce à des applis comme Yeeld découvrez cette appli mobile au lien suivant : https://yeeld.app.link/vxuzXCP58Y ou demande moi de t’envoyer le lien en me donnant ton adresse mail en commentaire.

Pour ma part, j’utilise l’arrondi automatique, le mode « j’épargne puis j’oublie » et les 52 semaines.

Pour un investissement immobilier, il est souvent suggéré de mettre de côté 6 mois de mensualités de crédit pour être serein. Il est préconisé également de mettre par la suite (mais c’est pas une obligation) 500 euros par an pour pallier aux petits travaux pour maintenir votre bien en bon état.

Maintenant que l’on clarifié notre situation financière, passons aux questions sur l’immo.

A quel endroit je veux investir ?

C’est la grande question à laquelle on recherche désespérément une réponse simple.

Désolé elle n’est pas simple !

Pour donner mon exemple, j’ai ciblé Gérardmer lors d’un week-end en tant que touriste puis je me suis intéressé à la ville, ses activités, etc… En fait, j’ai établi un business plan pour me diriger et m’aider à sélectionner le bien que je voulais dans cette ville.

Vous voulez connaitre également cette ville et avoir une idée de quoi je parle, regardez par ici.

Je ne parle pas de l’investissement à l’étranger car pour l’instant il m’est étranger :).

Par quel bien je veux commencer ?

Autre question importante car en fonction de la réponse la stratégie d’acquisition ne sera pas la même.

Il existe plusieurs biens possibles :

• l’immeuble de rapport
• l’appartement
• le garage ou place de parking
• le box commercial
• et d’autres que je dois oublier surement

Le garage ou place de parking

Souvent l’achat de ce bien est la possibilité de mettre le pied à l’étrier. Le prix d’acquisition et l’entretien minime sont les avantages de ce type de bien.

Cependant, une étude sur la ville est à faire car la rentabilité de ce bien demande de voir la demande dans la ville. Par exemple, investir à Paris se louera mieux que dans une autre ville de petite taille.

Comme je le disais plus tôt, il va falloir vérifier la situation des demandeurs, faire une étude du type de locataires qui pourraient être intéressé pour louer ce bien.

Le garage peut se louer aussi comme lieu de stockage lors d’une vacance locative.

L’immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport peut faire peur pour le débutant. Mais son plus gros avantage est la possibilité de mixer les modes de location et se constituer plus rapidement son patrimoine immobilier.

L’autre avantage non négligeable est que vous le seul maitre à bord pour établir le réglement de copropriété. Vous n’avez pas besoin de faire gérer votre bien en fonction des autres propriétaires.

L’inconvénient est que vous serez le seul à supporter les travaux, rénovations et autres aléas dans votre immeuble.

Le box commercial

Je n’ai pas assez d’expérience dans le domaine mais ce que j’ai pu constater est que l’emplacement est primordial. Donc, demande une étude de l’activité dans la ville, le chiffre d’affaires du commerce qui occupe actuellement le bien et il faut aussi voir l’avenir du quartier de la ville (= son dynamisme).

Enfin, l’appartement

Le T2 est le bien le plus souvent recherché car c’est celui qui répond à beaucoup de locataires potentiels mais en fonction de la population et des activités du quartier, il peut être judicieux d’investir dans un appartement plus grand pour faire par exemple de la colocation. Ou plus petit pour toucher les travailleurs en déplacement professionnel.

C’est le cas, par exemple, à Cannes, pas loin du palais des festivals, qui organise tout au long de l’année des conférences et forums. Pour la colocation, le mode d’exploitation qui à le vent en poupe est la colocation meublée destinée pour les étudiants ou les jeunes cadres.

Mais l’achat d’un appartement est fonction de la situation de chacun, du mode de location, de ses objectifs de revenus et plein d’autres critères qu’il vous faut définir dès le départ.

Comment gérer les travaux ?

Autre question, qui peut vous paraitre anticiper mais qui faut prendre en compte surtout quand on investit dans un bien ancien.

L’avantage de faire des travaux est de pouvoir créer du déficit qui associé au bon choix fiscal, peut vous permettre de payer peu (ou pas d’impôts) durant les premières années de votre investissement. Le coût des travaux venant s’ajouter aux charges déductibles.

Malgré ça, il va surtout falloir définir si vous voulez effectuer les travaux ou les faire faire par un professionnel.

Souvent, pour ne pas trop impacter sa trésorerie, il est préférable de demander un report partiel à votre banque lors de la souscription de votre crédit. C’est à dire que durant une certaine durée (1, 2 ou 3 ans), vous ne paierez que les intérêts et pas le capital de la mensualité. Cela vous permet d’effectuer les travaux et de louer votre bien pour vous constituer une épargne de précaution avant de commencer à payer la mensualité de votre crédit.

Pour vous donner un aperçu des dépenses en fonction des travaux à effectuer, vous trouverez cet article qui vous sera bien utile.

L’objectif ici est de bien évaluer vos compétences dans le domaine pour savoir comment vous allez gérer cette phase.

Je délègue la gestion locative ou pas ?

Autre sujet important, car il représente souvent le plus gros coût et peut tuer votre rentabilité, est la gestion locative.

Mais qu’entends tu par gestion locative ?

j’y arrive un peu de patience.

D’abord, il faut savoir si on veut gérer en direct la location de son bien ou passer par un intermédiaire.

Avec l’explosion de AIRBNB, de plus en plus d’acteurs nous permettent de gérer son bien en ne passant pas obligatoirement par une agence immobilière (qui souvent ne sont pas adaptées à la LCD ou la location saisonnière).

Le prix varie en fonction du forfait que vous prenez. Cela peut aller de l’annonce à la gestion des locataires ou juste le ménage et la gestion au quotidien de votre appartement. Il faut compter en moyenne entre 20 et 30 % des revenus annuels.

Après avec un channel manager (beds24, lodgify,etc..), des serrures connectées et des plateformes de location (AIRBNB, Booking, Abritel, etc…), vous pouvez automatiser votre location.

Mais il faut vous demander le temps que vous pouvez y consacrer car le but est de ne pas vous créer un second travail.

Ce qui est sûr c’est que vous devez créer un site personnel de réservation pour pouvoir vous sortir du diktat des plateformes de location et de leurs frais. Ainsi vous pouvez basculer vos clients vers votre site dans le cas où ils voudraient revenir chez vous. De plus, le site vous permet de promouvoir vos biens avec le message qui vous correspond.

Et vous, vous êtes-vous déjà poser ces questions ?

Avez-vous toutes les réponses à ces questions ?

Laissez un commentaire, si vous voulez que je précise ou si vous avez d’autres questions.