Mon aventure dans l’immobilier commence à Gérardmer !

Je suis doublement content (non je ne vais pas vomir) !

C’est mon premier article sur l’immobilier. Je sais, j’ai mis un peu de temps car je veux vous donner le meilleur de moi-même. En plus, j’ai enfin décidé comment débuter mon aventure dans l’immobilier. C’est la ville de Gérardmer sur laquelle j’ai jeté mon dévolu pour acheter un appartement pour faire de la location saisonnière.

Sur mon article détaillant l’importance de construire un business plan pour votre projet immobilier, je vous disais que la première étape était de faire une étude de marché pour définir la stratégie pour rentabiliser son investissement locatif.

Peux tu m’expliquer comment faire une étude de marché ?

Une étude de marché se construit de la manière suivante :

• Type de bien ?
• Mode d’exploitation ?
• Ville ?
• Budget ?
• Localisation ?
• Travaux ?
• Stationnement ?
• Jardin ?
• Balcon/terrasse ?
• Activités

Comme vous pouvez le constater cette étude demande beaucoup de recherches donc la priorité pour pouvoir faire un premier filtre est de répondre aux 5 premières questions. Dès que vous aurez pu y répondre, vous verrez que votre recherche sera plus productif. Par exemple, j’ai commencé par vouloir acheter un immeuble de rapport dans une ville que ma capacité d’emprunt me permettait.

Comment faire évaluer sa capacité d’emprunt ?

Il suffit de voir 2 à 3 banques est de faire estimer le budget que vous pouvez demander pour un crédit immobilier. Le banquier va vous demander votre salaire, votre épargne et d’autres informations. Petit conseil, le but est de trouver une banque qui pourra vous financer par la suite donc commencez pas à vouloir mentir sur votre situation. Répondez avec honnêteté pour que l’estimation soit bonne et non basée sur des suppositions. En plus, le fait d’établir une relation de confiance avec lui sera un point positif lorsque vous viendrez présenter votre business plan pour trouver un financement et négocier les clauses de votre crédit.

Après quelques visites de biens, et une conversation avec ma belle-famille lors d’un repas, j’ai découvert Gérardmer.

Au début, discutant de lieux de vacances possibles pas loin de mon logement, j’écoutais avec une oreille attentive. Au fur et à mesure de la discussion, je savais que Gérardmer proposait une station de ski non loin d’une autre station de La Bresse. Suite à ce repas, j’ai continué à me renseigner sur cette ville. J’ai contacté les agences pour certains biens qui avaient du potentiel et j’ai su que le taux d’occupation annuel était d’environ 6 à 7 mois.

Mais on a pas répondu aux questions principales !

Bon, je vois que vous êtes pressés. Allons droit au but (et je ne suis pas marseillais).

Ma recherche s’est centrée sur un F2 minimum de plus de 30 mètres carrés car le but est de pouvoir en profiter quand il sera libre durant l’année. Mais n’oubliez pas que le choix de votre bien ne doit pas se faire avec émotion mais avec pragmatisme et le regard d’un investisseur qui veut exploiter le potentiel du bien pour s’enrichir. Le F2 est le bien le plus recherché et celui qui permet de toucher le plus de voyageurs quel que soit leur situation familiale (marié, jeune couple avec enfant, retraités,etc.).

Pour le mode d’exploitation, il faut choisir en fonction de ses possibilités (capacité en temps, en argent) dans mon cas, vous l’avez compris ce sera de la location saisonnière ou courte durée dans la ville de Gérardmer le plus proche du centre-ville appelé le triangle d’or (entre l’église et le lac) pour un prix ne dépassant pas 150 000 euros.

Vous voyez que déjà on peut faire un gros filtre sur la recherche du bien. Quand vous avez répondu à ces questions, il faut fonctionner comme un robot pour garder ce filtre en tête et ne pas vous éparpiller dès que vous voyez des biens intéressant mais touchant l’émotion du type « je verrai bien ma fille jouant dans cette pièce« .

Après au fur et à mesure de vos visites et des appels aux agences ou particuliers, vous arriverez à glaner d’autres informations pour répondre aux questions suivantes. Les informations récoltées vont vous permettre de voir le service que vous voulez proposer à vos futurs locataires.

Car c’est l’objectif qui ne faut pas oublier = Proposer le meilleur service à vos locataires !

Pour mon bien, je veux qu’il possède un balcon et/ou terrasse car je ne vois pas de vacances sans pouvoir profiter tranquille de prendre un verre en extérieur. Une place de stationnement à Gérardmer est une denrée rare au plus on s’approche du centre-ville. Mais les locataires sont en général content de pouvoir se garer dans un stationnement associé à l’appartement pour décharger les valises. Il existe plusieurs parkings gratuits mais ils sont pris d’assaut. Je ne suis pas un adepte de bien en rez-de-chaussée mais un jardin et appréciable quand on a des enfants et pour les personnes âgées. L’inconvénient vient surtout du bruit venant des alentours et du risque latent que quelqu’un entre (par mégarde)dans votre appartement.

Concernant la copropriété, il faut regarder les charges de copropriétés annuelles, les travaux à prévoir dans le bâtiment ( l’état des communs est à vérifier lors des visites), le nombre de lots, etc.

Enfin, Gérardmer propose en saison d’hiver le domaine skiable de Gérardmer et le domaine skiable de la Bresse. Une navette gratuite est mis à disposition (entre dans le critère localisation).

En été, les Vosges développent le tourisme vert. En plus des randonnées, vous pouvez faire des activités plus dynamique telles que parapente, kayak, saut à l’élastique, fantasticable (sorte de tyrolienne mais la tête en avant) et VTT. Et pour les fans de course à pied, il y a la Run attitude, course tranquille de 10 kms pour se dégourdir les jambes.

Après une bonne journée de sport, vous pouvez visiter la confiserie Géromoise pour déguster les bonbons des Vosges et autres friandises. En allant au centre-ville, je vous conseille la « clé des champs » qui va vous surprendre par son décor.

Côté évènements, la ville n’est pas en reste notamment avec le « Gérardmer Motordays » qui est le rendez-vous des motards sur 3 jours. Et bien évidemment, il ne faut pas oublier le « Fantastic Arts » qui est le festival du film fantastique.

A la suite de toutes ces informations récoltées qui représente quelques mois d’investigations, nous pouvons voir que cette ville possède un potentiel pour louer un appartement pendant 6 à 7 mois (au dessus des 5 mois minimum) donnant une rentabilité acceptable.

Vous pouvez le constater l’étude de marché est une étape importante pour construire votre business plan (vous pouvez voir l’article là) pour acheter un appartement.