Connaitre la ville où investir ?

Ça faisait longtemps les aventuriers !

Mais vous commencez à me connaitre et je ne publie que quand j’ai un article de qualité à vous proposer.

Je reviens pour vous donner des pistes pour vous aider à connaitre la ville dans laquelle vous désirez investir. On se trouve donc dans la phase de recherche.

Pour ceux qui sont (soi-disant pressé), vous trouverez ci-dessous les différents points que je vais détailler :

1. la démographie
2. analyse urbaine de la ville
3. analyse économique
4. axes de communications
5. villes en périphérie
6. BONUS

1. La démographie

Première élément qui permet de voir le dynamisme d’une ville est la population. Pour se faire, l’INSEE permet d’avoir une étude sur une ville avec en plus l’affichage de statistiques sur plusieurs années. Ce site vous permet d’avoir énormément d’informations sur différents domaines des points que j’ai donné ci-dessus.

L’objectif est de faire un état de la population de la ville. D’abord, il est important de voir l’évolution sur plusieurs années. Si la population a baissé, cela peut signifier que la ville perd en dynamisme.

Ensuite, pour certaines villes, il peut être intéressant de voir la population présente au cœur de ville (intra-muros) et celle habitant en banlieue. Cette vision permet d’entrevoir les quartiers d’affaires et la répartition des habitants.

Autre chose que l’on peut voir à ce sujet est la répartition des classes de population. Le fait de voir le pourcentage d’étudiants, de retraités, de cadres, etc. vous donnera des informations sur le potentiel pour chaque mode de location.

2. Analyse urbaine

Après la population, une analyse sur l’urbanisme de la ville peut être initiée en amont grâce aux outils actuels consultables sur le net. Au delà du site de l’INSEE, récemment la base de données PATRIM vous permet d’accéder aux transactions immobilières qui ont été effectuées dans la ville recherchée. Cela peut vous permettre de faire une première passe sur les quartiers côtés et les autres. Il est intéressant de croiser votre carte avec les établissements d’études supérieurs, centre hospitalier et autres établissements pour pointer les secteurs à favoriser lié à un mode de location.

Autre outil qui peut vous aider est le site meilleursagents.com qui permet de vous donner le prix de l’immobilier et qui propose une carte de la ville très intuitive du prix au m2 par une échelle de couleurs.

Par exemple, un quartier dans lequel un hôpital, un centre de formation médicale spécifique et une école de médecine sont rassemblés pour former un grand pôle peut amener l’envie d’investir dans une colocation pour étudiants dans les quartiers aux alentours.

Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) qui est le document pour connaitre rapidement l’affectation des sols d’une commune peut servir pour connaitre les prévisions de construction de la ville, les espaces non constructibles, et donc de voir une perspective du dynamisme de la ville dans les années à venir. Il permet également de voir succinctement le zonage de la commune (secteur agricole, secteur réservés aux activités).

Ce point est fait pour que vous puissiez quadriller la ville et commencer à pointer les secteurs qui vous intéresse. De fait, vous pouvez définir les quartiers à éviter, les quartiers en devenir et ceux qui sont huppés qui ont un prix au m2 plus chers.

3. Analyse économique

Pour ce point, on commence facile, il vous suffit de voir les entreprises présentes. Par exemple, à Toulouse AIRBUS emmène une énorme activité et créer beaucoup d’emplois car elle fait travailler plein de sous-traitants. Là, il n’ y a pas de secrets, il faut lire les articles sur la ville en question, regarder les vidéos de présentation dessus. Pour vous aider, j’ai ouvert une nouvelle catégorie sur ma chaîne YouTube qui peut aussi vous permettre d’avoir une première vision macroscopique de certaine ville que j’ai la chance de visiter.

Si l’envie vous prend, ça se passe ici

Il faut essayer de chercher les plus gros employeurs de la ville pour compléter votre étude des différentes classe de population. Par exemple, à Gérardmer, on retrouve plusieurs entreprises de textile (blanc des Vosges, etc.)

Comme je le disait plus tôt, autre moteur économique peut être les pôles d’activités rassemblant des entreprises dans un secteur. Par exemple, à Sophia-Antipolis, un pôle de compétitivité rassemble plusieurs start-ups et entreprises dans le domaine de l’information et de communications, des multimédias, et d’autres domaines. Elle rassemble plus de 2000 entreprises représentant environ 40 000 personnes de plus de 60 nationalités.

Enfin, se renseigner sur les évènements qui se déroulent dans la ville peut également montrer l’attractivité de celle-ci et peut donner une vision du potentiel locatif lié au tourisme.

4. Axes de communications

Chaque ville possède un réseau de communications plus ou moins développé. Les différents transports comme la gare, les autres axes de transports en commun et les projets à venir sont de bon indicateur du dynamisme de la ville.

Le quartier gare peut être un bon secteur pour les déplacements professionnels. Par exemple, la ville de Cannes accueille de nombreux forums et festival qui peuvent amener une activité propice pour les investisseurs locatifs. Acheter un appartement proche de la gare, en plus du tourisme de loisirs, peut être un bon investissement pour toucher des locataires de courte durée qui participe à ses rassemblements.

Autre exemple, la ville de Thionville fait apparaitre de nombreux locataires, pour le coup à l’année cette fois, qui travaille au Luxembourg. Pour ces personnes la proximité de la gare peut être un atout favorable pour la location de votre bien.

Enfin, faire un travail de recherche des autres réseaux de transports comme le bus, le tram, le métro, peut être un atout que vous pouvez mettre en avant pour louer plus facilement votre logement et toucher plus de locataires potentiels.

La ville de Lyon est un bon exemple concernant le réseau autoroutier. Un appartement en banlieue ou en périphérie proche d’une entrée de l’A6 à l’ouest ou de sa rocade peut vous donner un élément de plus pour louer votre appartement quand le cœur de ville est chère pour les investisseurs ou pour les locataires.

Par contre, souvent, cette proximité se répercute sur le prix au m2 plus élevé que dans d’autres secteurs.

5. Villes en périphérie

Ce qui m’amène sur l’étude des villes en périphérie.

Vous allez me dire : pourquoi s’en occuper car il y a déjà un gros travail de recherche pour le cœur de ville ?

Il peut être intéressant de s’y intéresser dans le cas de villes comme Bordeaux, Lyon, Paris et d’autres dont le marché est tendu ou qui profite d’un engouement des investisseurs.

Dans ce cas, le prix au m2 étant élevé, votre bourse ne vous permet pas d’acheter un bien dans le secteur que vous aimeriez. Cependant, vous pouvez profiter du développement de la ville et surtout de son extension amenée par les voies de communications (Ex. Grand Paris). Cela peut emmener le projet de nouveaux pôles d’activités en périphérie de la ville et donc l’arrivée de nouveaux actifs ou étudiants dans la région.

Vous pouvez ainsi vous positionner sur l’achat de bien dans les villes avoisinantes bénéficiant de l’attractivité et du dynamisme de ces villes.

Par exemple, la ville de Rennes a développé un pôle rassemblant plusieurs établissements d’études supérieures, une technopole (Rennes atalante) dans un projet d’urbanisme et de quartier d’affaires (ZAC Viasilva) qui s’étend jusqu ‘aux communes de Cesson-Sévigné et de Thorigné-Fouillard qui à terme devraient accueillir 40 000 habitants et plus de 25 000 emplois.

Je sais que c’est du travail en plus mais cette étude peut vous donner de nouvelle perspectives dans l’achat de votre bien.

N’oubliez pas que la vie d’aventurier immobilier demande parfois de modifier ces plans et savoir prendre de nouvelles directions, si nécessaire, en fonction de ces capacités à un instant T de sa vie.

6. BONUS

Dernier chapitre, pour vous donner d’autres conseils bonus pour votre étude de marché.

Commençons par le plus simple, en effectuant une recherche de la ville sur Wikipédia vous allez accéder à une description générale de celle-ci.

Alors oui, vous allez me dire que WIKI n’est pas fiable, et me trouver sûrement d’autres raisons.

Mais cet outil peut vous donner de précieux renseignements que vous pouvez, par la suite, consolider en surfant sur les autres sites se basant sur des données plus officielles. Il est très pratique aussi pour connaitre rapidement les projets d’aménagement de la ville et les différents points énumérés précédemment.

Autre moyen pour connaitre la ville est de la visiter !

Et oui, en plus de se faire plaisir, n’hésitez pas à lever la tête et aller voir les agences immobilières pour voir les biens disponibles pour connaitre les quartiers et les types de biens recherchés.

Suite à ça, il est intéressant de faire une estimation des revenus locatifs que peut vous rapporter votre bien. Il suffit de faire un calcul de rentabilité.

Vous pouvez aussi, en vous aidant des plateformes type AIRBNB ou BOOKING, voir le potentiel du bien sur l’année en fonction des saisons et des événements qui se déroulent tout au long de l’année.

Enfin, dès que vous avez effectuer plusieurs visites qui je rappelle ici est un bon moyen de connaitre la ville, vous pouvez faire une simulation de rendement grâce au site rendement locatif.

Voilà un panel d’éléments sur lesquels vous pouvez vous baser pour effectuer une étude de marché pour connaitre la ville dans laquelle vous voulez investir.

Et vous comment faites-vous pour connaitre le dynamisme et le potentiel locatif d’une ville ?