Le crédit immobilier où comment financer son rêve !
Obtenir un crédit immobilier est l’étape importante pour concrétiser son rêve de devenir propriétaire.
Le but, de mon article détaillant le business plan concernant votre bien, est d’expliquer à votre banquier votre stratégie pour d’abord faire en sorte qu’il accepte de vous accorder un crédit immobilier pour ensuite pouvoir négocier certaines clauses de votre contrat dans de bonnes conditions.
Mais pour y arriver:
- vous devez présenter un profil d’investisseur impeccable (sur minimum les 3 derniers mois)
- lui présenter de manière claire et professionnelle votre stratégie d’exploitation du bien.
Pour cet article, en bon débutant, nous allons nous placer dans le cas de vouloir se faire financer notre premier bien.
Avant toutes choses, il faut, au plus tôt, connaitre votre capacité d’emprunt qui va définir le bien que vous pouvez acheter. Cet entretien permet aussi de jauger les différents conseillers des banques que vous ciblez. Durant, la conversation, essayez de voir jusqu’à quelle somme le conseiller est prêt à vous suivre. Vous allez avoir une idée de la somme max que vous allez pouvoir emprunter. Bien évidemment, il faudra pas essayer de rechercher un bien à ce prix pour notre premier achat. Vous pourrez également voir avec lequel vous pouvez construire un partenariat à long terme et surtout voir s’il connait l’investissement locatif.
Et oui, il ne faut surtout pas voir le banquier comme un ennemi !
Je le rappelle, l’objectif est de trouver un banquier qui finance notre projet immobilier. Mais pour notre financement, il faut voir le banquier comme un évaluateur de notre situation financière. En fonction de notre situation, il va établir notre profil comme risqué ou pas.
Maintenant, revenons à l’étape tant attendue qui est le jour de chercher un crédit immobilier. La première chose à voir est votre temps que vous pouvez consacrer pour rechercher un crédit immobilier intéressant.
- Si vous n’avez pas le temps = passez par un courtier !
Mais attention, ces services ne sont pas gratuits. Il faut compter une commission de quelques % de votre crédit. Par contre, vous pouvez prendre un rendez-vous pour discuter avec lui du crédit que vous cherchez. Son étude permet, en général, de vous dire la faisabilité de votre projet et de vous donner les banques qui peuvent vous suivre.
Pour ma part, je fais une étude pour mon bien à Gérardmer pour un crédit sur 25 ans si possible.
Son avantage est que vous n’avez pas besoin de prouver qui vous êtes car son but est de faire affaire avec vous, que vous passiez par lui pour contracter le crédit immobilier. Enfin, son étude peut vous servir pour négocier vos conditions de crédit auprès des banques.
- le reste de l’article porte sur l’autre cas c’est à dire le plus souvent aller démarcher les banques en commençant par celle dans laquelle vous êtes client.
Toute négociation se prépare ! Ah bon et comment ?
Il faut commencer, dès aujourd’hui, à vous former pour comprendre le système bancaire. Pour se faire mon pack « STARTER IMMO » peut participer à cette formation. Il faut connaitre les règles du jeu pour ne pas perdre la partie ou plutôt sortir gagnant-gagnant.
Le banquier est un contrôleur de risque. Il veut être rassuré donc votre tenue et votre dossier peut permettre de marquer des points dès votre entrée dans son bureau. Mais ce qui fait un bel effet est qu’il voit un client concerné car il connait son sujet et montre qu’il sait comment se diriger vers son objectif qui est d’exploiter le bien pour qu’il soit rentable.
Le business plan permet de répondre à beaucoup de questions pour connaitre votre profil. N’hésitez pas à présenter des bulletins de salaire et la situation de votre compte en banque des derniers mois pour montrer vos capacités à rembourser et qu’il puisse calculer votre reste à vivre.
Le reste à vivre est ce qui vous reste de votre salaire quand vous avez payé vos dépenses mensuelles (loyer, course, crédit en cours, etc.). Vous avez compris qu’il faut que ce « reste à vivre » soit le plus grand possible.
Il faut pas hésiter à anticiper les requêtes du banquier, toujours pour vous montrer responsable. Je ne dis surtout pas de mentir sur votre situation car si vous tombez sur un super banquier, il faut établir une relation à long terme pour qu’il puisse accepter votre futur investissement immobilier.
Maintenant que la conversation est installée et que vous avez présenté votre projet, c’est le moment de négocier vos conditions appelées aussi les clauses de votre contrat. Alors, il existe plusieurs clauses dans un contrat de crédit mais celles que j’énumère sont pour moi les plus importantes.
- On commence par le plus connu qui est le taux d’emprunt. A l’heure que j’écris cet article ils n’ont jamais été aussi bas (good news pour nous :)). Malgré qu’il faut négocier pour qu’il soit le plus bas possible, il ne faut pas se concentrer trop sur ce critère.
What ! Comment il ne faut pas faire attention au taux d’emprunt ?
Il ne faut pas oublier que nous voulons être financer en premier lieu et les taux d’emprunt bas ne vous permette pas de faire jouer la concurrence pour les faire baisser encore plus.
- Ensuite vient les IRA (indemnités de remboursement anticipé). C’est l’indemnité versée à la banque si vous remboursez le crédit avant la date d’échéance prévue. Elles représentent soit 6 mois d’intérêts du capital remboursé soit 3% du capital restant dû. Pour le calcul, il sera pris en compte le montant le plus bas. Un exemple vaut mieux qu’un long discours.
Pour un remboursement total de 200.000 euros à un taux fixe de 1.50% sur 20 ans. La pénalité représente pour le premier calcul 200 000 x 1.50% x 6/12 = 1500 euros et pour le second calcul 200 000 x 3% = 6000 euros. Dans ce cas, nous paierons 1500 euros d’indemnité.
Ces IRA diminuent au fil des années du crédit. C’est pourquoi, il faut laisser son crédit se rembourser avec les loyers des locataires et en plus au niveau des impôts les intérêts peuvent être ajoutées aux charges (spoil pour un prochain article ;)). De plus, les 5 premières années, on paye plus d’intérêts que de capital. Mais là dessus, on peut aussi en discuter avec notre banquier (j’y reviens plus tard).
- L’autre clause représente les frais de dossier. C’est tout simplement la rémunération du travail du banquier pour construire votre dossier de crédit. Ces frais peuvent apparaitre dans le TAEG (taux annuel effectif global).
- Enfin, vient toutes les assurances qui permettent de rassurer le banquier. On pense tout de suite à l’assurance emprunteur qui maintenant peut être prise chez un autre établissement que la banque. N’hésitez pas à chercher sur le net mais vérifiez bien les conditions et les garanties. Enfin les autres, telles que l’assurance décès/invalidité, l’assurance chômage peuvent toute faire le sujet de négociation. La chose importante pour les assurances est de souscrire que ce qu’on a réellement besoin en fonction de sa situation et de son âge.
Plus tôt, je vous parlais qu’au début de son crédit, on paye plus d’intérêts que de capital. Cependant, il existe la possibilité de différer le remboursement. Il y a le différé total qui permet de reculer le début du remboursement et le différé partiel qui permet pendant une durée déterminée de ne payer que les intérêts diminuant ainsi les premières mensualités.
Pour ma part, cette solution m’intéresse car je pourrais commencer à le louer pour me constituer une trésorerie qui me permettra d’assurer les mensualités quand je vais commencer à payer le capital + les intérêts (qui auront diminué) et pour pallier à des travaux imprévus.
Voilà, j’espère que cet article vous permettra d’avoir moins peur de négocier avec votre banquier. Et je le répète, ne le voyez pas comme un ennemi car c’est lui qui décide si oui ou non il va financer notre projet immobilier. Pour notre premier projet, il faut surtout trouver la banque qui veut bien nous financer.
Bonus : Pour faire encore plus pencher la balance en notre faveur, pour montrer qu’il n’y a pas que lui qui fait des efforts, vous pouvez prendre un service dans sa banque. Par exemple, ouvrir le compte sur lequel sera versé les loyers. Une négociation se termine bien que si les 2 participants arrivent à une entente. C’est ce qu’on peut appeler une relation « Win-Win ».
La perfection peut être contre productive !
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